Hisseli Arsa Nedir?
Hisseli arsa, tek bir arsa üzerinde birden fazla kişinin paylı mülkiyet hakkına sahip olduğu bir gayrimenkul türüdür. Bu mülkiyet hakkı arsa üzerinde belirli bir alanı değil, toplam arsa değerinin belli bir yüzdesini ifade eder.
Yani bir hissedarın arsada 1/4 payı varsa, bu onun belirli bir bölgeyi değil, tüm arsanın %25’lik hakkını temsil eder.
Örnek: 1000 m² bir arsanın 1/4 hissesi size aitse, bu 250 m² belirli bir köşe anlamına gelmez; arsada ortak kullanım hakkınız vardır.
Ortaklarınızı Tanıyın
Hisseli arsa yatırımında, yalnızca arsanın konumu veya fiyatı değil; ortaklarınızın kim olduğu da yatırımın başarısında kritik rol oynar. Arsa üzerindeki her hissedar, mülkiyet haklarına sahiptir ve bu haklar arsanın kullanım şeklini doğrudan etkiler.
Eğer ortaklar arasında güven eksikliği veya iletişim kopukluğu varsa;
Satış süreçleri uzayabilir
Arsanın imar ve kullanım kararlarında anlaşmazlıklar yaşanabilir
Hatta hukuki süreçler başlatılmak zorunda kalınabilir
Ortakların mali durumu, yatırım vizyonu ve arsayı değerlendirme şekli farklı olabilir. Örneğin, bir ortak arsayı uzun vadede bekletip değer artışı sağlamak isterken, diğeri hızlı satışla nakde dönmek isteyebilir. Bu farklılıklar çatışma yaratabilir.
Bu nedenle hisseli arsa yatırımı yapmadan önce:
Ortakların maddi durumunu ve arsa hakkındaki planlarını öğrenin.
Mümkünse yazılı anlaşmalar yaparak hak ve sorumlulukları netleştirin.
Tapu kayıtlarını inceleyerek hissedar sayısını ve pay oranlarını kontrol edin.
Unutmayın, doğru ortaklarla yapılan hisseli arsa yatırımı kazançlı bir fırsata dönüşebilirken, yanlış kişilerle aynı hissede olmak hem maddi hem manevi yıpratıcı olabilir.
İmar Durumunu Araştırın
İmar durumu, bir arsa üzerinde hangi tür yapıların inşa edilebileceğini, kat sayısını, taban oturum alanını ve kullanım amacını belirleyen resmi plandır. Bu durum, yatırımınızın gelecekteki değerini ve kullanım amacını doğrudan etkiler.
Bir arsanın imar planında;
Tarla veya bağ-bahçe olarak belirlenmişse, üzerine yapı inşa etmek mümkün olmayabilir.
Konut alanı olarak tanımlanmışsa, belirlenen koşullar çerçevesinde ev yapabilirsiniz.
Ticari alan statüsünde ise iş yeri, dükkan veya ofis inşası mümkün olabilir.
İmarsız hisseli arsalar ise genellikle uzun vadeli yatırım amacıyla değerlendirilir. Bu tür arsalar, kısa vadede yapılaşma izni olmadığı için “al-sat” mantığında hemen getiri sağlamayabilir. Ancak doğru bölgede, imar planı değişiklikleri sonrası değerleri katlanabilir.
Araştırma yaparken dikkat etmeniz gerekenler:
Belediye imar müdürlüğünden ya da e-devlet üzerinden imar planını inceleyin.
Bölgedeki imar değişikliği geçmişini sorgulayın. (Son yıllarda yapılan değişiklikler gelecekteki potansiyeli gösterir.)
Arsanın imar uygulamasına girmiş olup olmadığını öğrenin (örneğin 18. madde uygulaması).
Yanlış veya eksik imar bilgisi ile yapılan yatırım, planladığınız kullanım amacına ulaşmanızı engelleyebilir.
Hisseli Arsa İmar Durumu Nasıl Öğrenilir?
Hisseli bir arsanın imar durumunu doğru ve resmi kanallardan öğrenmek, hem yanlış yatırım riskini azaltır hem de süreci hızlandırır. Aşağıdaki adımlar, belediye, e-Devlet ve TKGM Parsel Sorgu gibi resmi kaynaklar üzerinden izlemeniz gereken yolu özetler:
Ada–Parsel Bilgilerini Netleştirin
Tapudan ya da hissedarlar arasındaki sözleşmelerden ada–parsel numarasını öğrenin.
Hisse oranınızı ve malik bilgilerini doğrulayın (pay ve paydaş sayısı).
TKGM Parsel Sorgu ile İlk Kontrolü Yapın
Resmi sistem: parselsorgu.tkgm.gov.tr
İl/ilçe/mahalle ve ada–parsel bilgilerini girin.
Parselin sınırlarını, konumunu ve nitelik bilgilerini (tarla, arsa, bağ vs.) ilk aşamada görebilirsiniz.
Belediye İmar Müdürlüğünden “İmar Durum Belgesi” Talep Edin
İlgili belediyeye giderek imar durum belgesi talebinde bulunun.
Bu belge; kullanım türünü (konut/ticaret/park vs.), TAKS/KAKS (taban ve kat alanı katsayıları), EMSAL, yükseklik, çekme mesafeleri ve plan notları gibi kritik bilgileri içerir.
Plan notlarında; yapılaşma koşulları, kısıtlamalar, yola terk, yeşil alan gibi konular yer alır.
Bazı belediyelerde e-imar sistemi vardır. Belediyenin web sitesindeki “İmar Durumu Sorgulama” bölümünü kontrol edin.
Plan Lejantı ve Plan Notlarını Detaylı İnceleyin
Lejant (planın renk ve sembol açıklamaları) arsanın hangi fonksiyona (Konut Alanı, Ticari Alan, Sosyal Tesis vb.) sahip olduğunu gösterir.
Plan notları, örneğin “en fazla 3 kat”, “zemin kat ticaret serbest”, “kaks: 1.50” gibi uygulama koşullarını açıklar.
Kısıt ve Şerhleri Kontrol Edin (Şufa, Rehin, İrtifak vb.)
Tapuda şerh/irtifak/rehin gibi takyidat var mı?
Şufa (ön alım) hakkı hisseli taşınmazlarda devreye girebilir; ileri satışlarda uyuşmazlık yaratabilir.
Sit alanı, orman sınırı, tarım arazisi kısıtları olup olmadığını da kontrol edin (Koruma Kurulu, Tarım İl Müdürlüğü, Orman Bölge Müdürlüğü kayıtları).
Bir yanıt yazın